หากห้างลดค่าเช่า แล้วร้านอาหารจะยังอยู่ได้มั้ย ?

หลังจากที่ภาครัฐประกาศให้ห้างกลับมาเปิดให้บริการตามปกติตั้งแต่วันที่ 17 พฤษภาคมเป็นต้นมา
.
ผ่านมา 1 อาทิตย์ หลายๆร้านที่อยู่ในห้างก็เริ่มทยอยกลับมาเปิดกันบ้างแล้ว แต่อาจยังมีบางร้านที่ยังไม่พร้อมทั้งในเรื่องของพนักงานหรือเงินทุน ทำให้อาจยังไม่ได้กลับมาเปิดให้บริการทั้งหมด
.
ซึ่งจากการพูดคุยกับร้านอาหารที่อยู่ในห้างสรรพสินค้าพบว่า ส่วนใหญ่ยอดขายจะลดลงเกิน 50% โดยเฉลี่ยๆ ด้วยเพราะคนที่มาเดินห้างน้อยลง จำนวนโต๊ะที่น้อยลง รวมถึงพฤติกรรมลูกค้าที่เริ่มชินกับการสั่งอาหารดิลิเวอรี่มาทานที่บ้าน
.
ทำให้หลักจากนี้เชื่อได้ว่าผู้มาใช้บริการห้างคงไม่สามารถกลับมาเท่าเดิมได้อีกพักใหญ่ๆแน่นอน ต่อให้จะเลิกมาตรการ Social Distancing ก็ตาม
.
ซึ่งพอรายได้ไม่กลับมาเท่าเดิม แต้ต้นทุนหลักคือค่าเช่า (Rent) ยังไม่มีความแน่นอนว่าจะได้ลดหรือไม่ทำให้เจ้าของร้านอาหารเริ่มกลับมาคิดว่าการขยายสาขาหรือการเปิดร้านในห้างจะยังเป็นคำตอบในอนาคตอีกหรือไม่
.
แต่คำถามที่ต้องคิดตามมากกว่านั้นก็คือ หากทางห้างมีมาตรการลดค่าเช่าให้แล้วร้านอาหารจะยังคงอยู่ได้นี้รึเปล่าต่างหาก?
.
—————————————————————————–
.
อย่างแรกที่เราจะต้องทำความเข้าใจก่อนก็คือ ค่าเช่าที่ร้านอาหารต้องจ่ายให้ห้างสรรพสินค้าต่อเดือนทั้งหมดนั้น แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลักๆ คือ ค่าเช่าและค่าบริการ
.
หมายถึงถ้าห้างบอกว่าค่าเช่าอยู่ที่ตร.ม.ละ 1,500 บาท ในสัญญาอาจแบ่งเป็น ค่าเช่า 900 บาท และค่าบริการ 600 บาท (ขึ้นอยู่กับสัญญาของแต่ละห้างสรรพสินค้า)
.
ซึ่งถ้าใครที่ไม่เคยเช่าร้านในห้างสรรพสินค้าก็คงคิดว่าจ่าย 1,500 บาท ต่อตร.ม.แล้วก็คงจบ
.
แต่แท้ที่จริงแล้วหลายๆห้างสรรพสินค้ามีการคิดค่าใช้จ่ายอื่นๆนอกเหนือจากค่าเช่าและค่าบริการออกไปอีก ซึ่งโดยปัจจุบัน จะมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางซึ่งจะอยู่ประมาณ 250-400 บาทต่อ ตร.ม. เพิ่มขึ้นมา รวมไปถึงบางห้างอาจมีค่าเช่าไอเย็น และค่าบริการ Exhaust อีกอย่างละประมาณ 30-40 บาท ต่อตร.ม. ซึ่งนั่นคงเป็นเทคนิคทางการวางราคาของทางห้างที่ทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าค่าเช่าไม่สูงจนเกินไป
.
นี่ยังไม่รวมถึงภาษีโรงเรือนที่โดยมากจะเป็นผู้เช่าที่ต้องรับผิดชอบจ่ายรายปีอีกที่ 12.5% ของอัตราค่าเช่าต่อปีอีก
.
หากมองเผินๆถ้าร้านค้าในห้างยอดขายลดลงแล้วทางห้างช่วยลดค่าเช่าก็น่าจะทำให้ร้านอาหารน่าจะอยู่ได้สิ
.
แต่สิ่งที่เราต้องเช็คให้ดีคือ
.
1.ลดค่าเช่าแล้วค่าบริการลดลงด้วยหรือไม่ ?
2.ค่าส่วนกลางและค่าใช้จ่ายอื่นๆยังคงเท่าเดิมหรือไม่ ?
.
——————————————————————————
.
เพื่อให้ง่ายต่อความเข้าใจ ผมขอยกตัวอย่างร้านอาหาร ก.
.
สมมุติว่าร้านอาหาร ก. เช่าพื้นที่ในห้างเพนกวิน จำนวน 150 ตรม. ราคาค่าเช่า ตรม.ละ 1,500 บาท โดยเป็นค่าเช่า 900 บาทและค่าบริการ 600 บาท เท่ากับร้าน ก. จะมีค่าเช่ารวมต่อเดือนอยู่ที่ 225,000 บาทต่อเดือน ซึ่งยังไม่รวมค่าส่วนกลางที่ 350 บาทต่อ ตร.ม. ค่าไอเย็นและค่า Exhaust ที่ 50 บาท ตร.ม.
.
เท่ากับร้าน ก.จะต้องจ่ายให้ห้างทั้งหมด 285,000 บาทต่อเดือน
.
และหากคิดค่าภาษีโรงเรือนต่อปีของร้าน ก. ก็จะคิดที่12.5% ของอัตราค่าเช่าต่อปี ซึ่งก็จะคิดเฉพาะค่าเช่าที่อัตรา 900 บาทต่อตร.ม. คูณจำนวนพื้นที่เช่าและคูณ 12 เดือน ก็จะอยู่ที่ประมาณ 202,500 บาทต่อปี หรือประมาณ 16,875 บาทต่อเดือน
(หลังจากกลางปีนี้จะยกเลิกภาษีโรงเรือนและจะเปลี่ยนเป็นภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทน)
.
นั่นหมายถึงจริงๆแล้วร้านอาหาร ก. จะมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับพื้นที่เช่า (Occupancy costs) ทั้งหมดอยู่ที่ 301,875 ต่อเดือน ไม่ใช่แค่ 225,000 บาท อย่างที่หลายคนเข้าใจในตอนแรก
.
หากที่ผ่านมาก่อนช่วงโควิคร้าน ก. มียอดขาย (Revenue) อยู่ที่เดือนละ 2 ล้านบาท นั่นหมายถึงต้นทุนพื้นที่เช่า (Occupancy costs) จะอยู่ที่ประมาณ 15.09% ของยอดขาย ซึ่งถือว่าอยู่ในเกณฑ์มาตรฐานที่ประมาณ 15-20% ของรายได้
.
ที่นี้พอสถานการณ์หลังจากโควิด-19 ทางภาครัฐกำหนดให้มีที่นั่งน้อยลง ห้างปิดให้บริการเร็วขึ้นที่ 20.00 น. รวมถึงพฤติกรรมลูกค้าที่เดินห้างน้อยลง ใช้เวลาเดินสั้นลง และสั่งอาหารดิลิเวอรี่มากขึ้น ทำให้ยังไงก็ไม่มีทางที่ยอดขายจะกลับมาใกล้เคียงเดิมได้เลย และมีโอกาสที่จะลดน้อยลงเรื่อยๆตราบใดที่ยังไม่มีประเทศไหนคิดวัคซีนออกมาและคนไทยเริ่มได้รับวัคซีนเรียบร้อยแล้ว ซึ่งอาจหมายถึง Q2 ของปีหน้าด้วยซ้ำ
.
ถ้าสมมุติว่ายอดขายร้านอาหารลดลงเหลือ 50% ที่ 1,000,000 บาทต่อเดือน แล้วห้างสรรพสินค้ายอดค่าเช่าให้ 40% หากฟังดูก็น่าจะทำให้ร้านอยู่ได้
.
แต่สิ่งที่เราต้องตั้งคำถามต่อก็คือ ค่าเช่าที่ทางห้างประกาศลดให้นั้น เฉพาะค่าค่าเช่าเท่านั้นหรือรวมค่าบริการไปด้วย ซึ่งเท่าที่เข้าใจหากห้างกลับมาเปิดให้บริการปกติ ห้างก็อาจคิดค่าบริการในอัตราปกติ จะลดให้เฉพาะค่าเช่าเท่านั้น
.
——————————————————————-
.
งั้นเดี๋ยวเรามาลองมาคำนวณกันว่าหากห้างลดเฉพาะค่าเช่า 40% ร้านก.จะต้องจ่ายค่าใช้จ่ายต่อเดือนอยู่ที่เท่าไหร่
.
– หากลดค่าเช่า 40% จากราคา 900 บาท จะอยู่ที่ 540 บาท ต่อตร.ม.
– ค่าบริการ 600 บาท ค่าส่วนกลาง 350 บาท ค่าไอเย็นและค่า Exhaust อยู่ที่ 50 บาทต่อตร.ม.เท่าเดิม
– ค่าภาษีโรงเรือนอยู่ที่ 16,875 บาทต่อเดือนเท่าเดิมเพราะเป็นอัตราเหมาต่อปี ไม่สามารถลดได้
– ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับพื้นที่ (Occupancy costs) ทั้งหมดจะเท่ากับ 231,000 บาท + 16,875 บาท หรือ 247,875 บาทต่อเดือน
.
หากเทียบกับยอดขาย (Revenue) ที่เหลือที่ 1,000,000 ต่อเดือนแล้วจะเห็นว่าต้นทุนด้านพื้นที่เช่า (Occupancy costs) จะขึ้นสูงถึง 24.78% ของยอดขายทันที
.
และหากรวมกับต้นทุนวัตถุดิบที่ 35% ค่าพนักงานที่ 20% ค่าการตลาดที่ 5% รวมถึงค่า GP Delivery (30-35%) และค่าใช้จ่ายอื่นๆแล้ว จะเห็นได้ว่าเป็นเรื่องยากที่ร้านอาหารจะอยู่รอดได้ทันที ต่อให้ห้างลดค่าเช่าให้เพราะสุดท้ายค่าเช่าเป็นเพียงแค่ส่วนเดียวของค่าใช้จ่ายพื้นที่ทั้งหมด (Occupancy costs) ที่ร้านอาหารจะต้องจ่าย
.
————————————————————————
.
ที่เขียนอธิบายยืดยาวเช่นนี้ไม่ได้ต้องการโทษไปที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเพราะสถานการณ์นี้เป็นสถานการณ์ที่ไม่เคยมีใครคาดคิดมาก่อนว่าจะเกิดขึ้น
.
แต่อยากให้ทางร้านอาหารที่เป็นผู้เช่าคิดคำนวณให้ดีก่อนจริงๆว่าเราจะสามารถอยู่ได้มั้ยหากทางห้างลดค่าเช่าให้เรา เพราะเราจะได้คิดถึงทางเลือกอื่นๆหรือ Exit plan ล่วงหน้าไว้
.
รวมไปถึงอยากให้ทางห้างเองลองเข้าใจในมุมของคนทำธุรกิจ Retail โดยเฉพาะร้านอาหารด้วยว่าการลดค่าเช่าแต่ไม่ลดค่าใช้จ่ายอื่นๆ มันไม่สามารถทำให้ร้านอาหารอยู่ได้จริงๆ มันเป็นเพียงแค่การยืดระยะเวลาการเจ๊งเท่านั้น
.
ซึ่งแน่นอนว่าหากทางร้านเจ๊งแล้วต้องออกไปในช่วงนี้ การหาผู้เช่าใหม่ที่มีศักยภาพอยู่รอดได้ในสถานการณ์แบบนี้ก็คงไม่ใช่เรื่องที่ง่ายมากนัก ซึ่งเป็นสิ่งที่ทั้งสองฝ่ายอยากให้เกิดขึ้น
.
————————————————————————
.
แล้วถามว่ามีนโยบายหรือทางออกที่ดีกว่านี้หรือไม่ ?
.
ทางออกนึงที่ผมว่าไม่ลำบากใจกันทั้งฝั่งของผู้เช่า (Tenants) และฝั่งของผู้ให้เช่า (Landlord) ก็คือ การนำเงินมัดจำ (Deposit) ส่วนนึงมาหักเป็นเงินค่าเช่า เพิ่มเติมให้กับผู้เช่า
.
อธิบายให้ชัดขึ้นคือ
.
จริงๆแล้วเงินของผู้เช่า (Tenants) ส่วนนึงซึ่งถือว่าเป็นตัวประกันกับทางห้างอยู่แล้วนั่นก็คือ ค่ามัดจำ (Deposit) ซึ่งจริงๆแล้วเป็นเงินที่ทางผู้เช่านำไปเป็นหลักประกันกับทางผู้ให้เช่า (Landlord) ว่าจะปฏิบัติตามสัญญาและจะไม่ออกก่อนกำหนดไม่เช่นนั้นจะถึงยึดเงินมัดจำนี้
.
ซึ่งโดยปกติจะอยู่ที่ 6 เดือนของอัตราค่าเช่ารวมต่อเดือน ในกรณีตัวอย่างนี้ก็จะเท่ากับ 285,000 x 6 เดือน หรือเท่ากับ 1,710,000 บาท จะเห็นว่าเป็นจำนวนเงินที่ไม่น้อยเลยสำหรับร้านอาหารเล็กๆร้านนึง
.
หากห้างเองไม่สามารถลดค่าเช่าให้ร้านอาหารได้มากกว่านี้เพราะทางห้างเองก็มีค่าใช้จ่ายที่สูงอยู่แล้ว
.
ทางออกนึงที่สามารถช่วยได้ก็คือการนำค่ามัดจำ (Deposit) ของผู้เช่าส่วนนึงมาหักแทนค่าเช่าออกไปเพราะยังไงก็ถือว่าเป็นเงินของทางผู้เช่าอยู่แล้ว และห้างเองก็ไม่ต้องสูญเสียรายได้ของทางห้างเองด้วย
.
วิธีนี้ถือเป็นวิธีที่ประนีประนอมที่สุดของทั้งสองฝั่ง เพราะทางผู้เช่าเองก็มีต้นทุนด้านพื้นที่เช่าที่ลดลง ในขณะที่ห้างเองก็ไม่สูญเสียรายได้ต่อเดือนไปมากขึ้น
.
แต่ทั้งนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับห้างและผู้ที่เกี่ยวข้องเช่นภาครัฐแล้วว่าจะยังไง เพราะไม่เช่นกันอีกไม่กี่เดือน เราจะเห็น SME ทยอยตายไปเรื่อยๆ อย่างแน่นอน หากทุกฝ่ายยังแก้ปัญหา และเกาไม่ถูกที่คันแบบนี้

ขอบคุณข้อมูลจาก : Torpenguin